Dr. Tarczay Áron ügyvéd blogja

2018. október 13. 10:28 - dr. Tarczay Áron

Gyakori kérdések a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban

Közös tulajdon többféleképpen is keletkezhet, talán leggyakrabban akkor jön létre, ha többen közösen örökölnek egy vagyontárgyat. A közös tulajdon sok vitával járhat, ezért a törvény lehetőséget biztosít annak megszüntetésére. Ebben a bejegyzésben a témakörrel kapcsolatban felmerülő egyes gyakorlati kérdéseket vizsgálunk meg.

 

Hol találjuk meg a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos szabályokat?

 

A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:83-84. §§ rögzíti a szabályokat. A szabályok értelmezésének fontos gyakorlati összefoglalója a Legfelsőbb Bíróság (ma: Kúria) 1/2008. sz. PK véleménye. Ez a PK vélemény még a régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) értelmezésére született, de a Kúria 1/2014. PJE sz. határozata értelmében az új törvény alkalmazása körében is megfelelően irányadónak kell tekinteni. Fontos forrás még a Kúrián léterhozott, „a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat” vizsgálatára felállított joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye.

 

Milyen esetben lehetséges és milyen esetben nem lehetséges kérni a közös tulajdon megszüntetését?

 

A törvény szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

 

Mégis vannak olyan helyzetek, amikor a bíróság elutasítja a közös tulajdon megszüntetésére irányuló keresetet. Ilyen eset az, amikor

  1. a felperes nem teljesítőképes (nem tudja megváltani a tulajdonostársa tulajdoni hányadát) és a közös tulajdon más módon történő megszüntetése nem lehetséges (pl. mert egyik fél sem szeretné az árverési értékesítést, vagy az az ingatlan terhei miatt eleve reménytelen és a helyi telekalakítási szabályok miatt az ingatlan természetbeni megosztása sem lehetséges), vagy

  2. a felperes a jogát visszaélésszerűen gyakorolja és ezzel a tulajdonostársnak, vagy más bejegyzett jogosultnak jelentős érdeksérelmet okozna (pl. amikor a bent lakó tulajdonostárs a felperes hányadát megváltani nem tudja, de lakhatását és esetleg az általa gondozott kiskorú lakhatását kiköltözése esetén nem tudná biztosítani; vagy az ingatlant terhelő haszonélvezet, vagy hiteltartozás miatt, vagy egyszerűen csak a piaci viszonyok folytán csak kedvezőtlen áron történhetne az értékesítés), illetve

  3. a felperes visszaélésszerűen szeretné a jogát gyakorolni (amely érvre gyakran a bíróságok az előző pontban írt kivétellel együtt hivatkoznak, és így hasonló példák merülhetnek fel).

 

Találunk olyan ítéleteket is, amelyekben a tulajdonostárs egyben a felperes tulajdoni hányadán fennálló haszonélvezet jogosultja is volt, és a bíróság a keresetlevelet azért utasította el, mert ilyen módon a haszonélvezet nem szüntethető meg.

 

Melyek a közös tulajdon megszüntetésének módjai?

 

A törvény felsorolása szerint:

  1. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.

  2. Magához váltás: A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

  3. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

  4. Árverési értékesítés: Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

Mi alapján választ a bíróság az egyes megszüntetési módok közül?

A törvény szövegéből adódóan a természetbeni megosztás a preferált mód (de az pl. a közös tulajdonban álló vagyontárgy természete, vagy ingatlanok esetén a helyi telekalakítási előírások miatt nem mindig lehetséges), míg az árverési értékesítésre akkor kerülhet sor, ha más módon nem szüntethető meg a közös tulajdon.

A törvény a bíróság számára egyetlen korlátot állít fel: „ … nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik”. Ekként a felperes keresete a választásban nem köti a bíróságot. Előfordulhat, hogy a felperes egy bizonyos megosztási módot kér, de a bíróság egy másikat rendel el.

Milyen esetben rendelheti el a bíróság a tulajdoni hányad megváltását („magához váltást”)?

Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, vagyis általában nem kötelezhető a tulajdonostárs akarata ellenére arra, hogy váltsa meg tulajdonostársa hányadát. Kivétel ez alól, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Ugyanakkor amennyiben valamelyik tulajdonostárs szeretné megváltani a tulajdonostársa tulajdoni hányadát, akkor pedig a bíróságnak az ő teljesítőképességét vizsgálnia kell, hogy az ítélet végrehajtható legyen. A teljesítőképesség igazolására általában azt követelik meg a bíróságok, hogy a tulajdonostárs a megváltási árat helyezze bírói letétbe, esetleg elfogadható lehet az ügyvédi letét is. Egy puszta banki hitelígérvény általában nem elégséges.

Előfordul, hogy mindkét tulajdonostárs szeretné megváltani a másik tulajdonos hányadát és mindketten teljesítőképesek is. Ilyenkor a bíróság választását meghatározzák a családvédelmi szempontok (pl. bentlakó kiskorú személy), a nagyobb tulajdoni hányad, a huzamos ideje történő bentlakás, igazolható érzelmi érték, az egyik tulajdonostárs által végzett nagyobb értékű ráfordítások, az egyik tulajdonostárs által az ingatlanban végzett gazdasági tevékenység, illetve a bent nem lakó tulajdonostárs lakhatásának megoldottsága.

Hogyan lehet meghatározni a megváltási árat, illetve árverési értékesítés esetén a legkisebb vételárat?

 

Vita esetén az ingatlan értékét igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő határozza meg, a bíróság az ítéletében ez alapján állapítja meg az árat. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.

 

Mi történik a bent lakó tulajdonostárssal, ha a közös tulajdon megszüntetése során megszűnik a tulajdonjoga?

 

Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.

 

Milyen költségek merülnek fel a közös tulajdon megszüntetése iránti perben, ezeket ki előlegezi és ki viseli?

 

A közös tulajdon megszüntetése iránti perek gyakran meglehetősen költséges eljárások, több okból. Egyrészt jellemzően ingatlantulajdon vonatkozásában indulnak, ahol a pertárgy magas értéke miatt magas lesz az illeték. (A kereseti illeték az igényelt vagyonelem értékének 6%-a. Az esetleges fellebbezési illeték a fellebbezésben vitatott érték 8%-a. Amennyiben pedig esetlegesen felülvizsgálati kérelmet is benyújtanak, itt már a vitatott érték 10%-a az illeték.)

Másrészről amennyiben a vagyontárgy értéke vitás, akkor szakértői bizonyításra is sok kerül, ami önmagában is költséges bizonyítási mód. Emellett ezek az ügyek meglehetősen összetettek, és a tétjük is nagy, így célszerű jogi képviselő igénybevétele.

 

Az illetéket a felperes köteles előlegezni és általában a szakértői díjat is, ugyanakkor, mivel ezekben a perekben ezek jelentős összeget tehetnek ki, gyakran lehetséges és indokolt költségkedvezmény igénybevétele. Amennyiben az előlegezésre kötelezett fél vagyoni, illetve jövedelmi helyzete ezt indokolja, akkor lehetséges teljes, vagy részleges költségkedvezményt igénybe venni. Amennyiben ez nem lehetséges, még akkor is engedhet a bíróság költségfeljegyzési jogot, amely esetben nem kell megelőlegezni a költséget, hanem azt a feleknek a jogerős ítélet után, az abban foglalt arányban kell megfizetniük.

 

Ezekben a perekben a bíróság általában nem a pernyertesség és pervesztesség arányában osztja fel a felek között a perköltséget, hanem egyenlő arányban, vagy a tulajdoni hányaddal arányosan, mivel a közös tulajdon megszüntetése mindegyik tulajdonostársnak az érdekét szolgálja. Ezért, ha a perre, illetőleg egyes perbeli lépésekre egyik fél sem szolgáltatott okot a magatartásával, közöttük csak a felmerült „szükséges kiadásokat” kell megosztani, míg a többi saját költségét mindegyik fél maga viseli. Ha valamelyik fél magatartása ettől eltérést indokol, a magatartásuk értékelésével kell a perköltség viselése felől határozni.

 

A kérdéseket, észrevételeket a tarczayaron@freemail.hu címre várom.

2 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://biroigyakorlat.blog.hu/api/trackback/id/tr3114298885

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Csak ilonka 2019.03.12. 09:40:01

2eve vásároltunk férjemmel hazát 3 kiskorú gyermekünk van.
Váló félbe vagyunk .
Megegyezés alapján azt szeretnénk h a férjem ki fizetne a hazreszembol ami 50-50 % lehetséges ez ?! Hogy mukodik ez ha tényleg lehet ilyet csinálni a bank állja ezt az összeget ?! Mennyi összegről lenne szó ebben az esetben ??

dr. Tarczay Áron 2019.03.12. 09:43:31

Természetesen meg lehet így egyezni. A tulajdonjog átruházásához a megegyezést ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyző által hitelesített okiratba kell foglalni és ügyvédi képviselet mellett a földhivatalhoz benyújtani. Hogy milyen összegről lenne szó, azt ennyi adat alapján lehetetlen megmondani.
Dr. Tarczay Áron ügyvéd blogja