Társasház a törvény szerint akkor jön létre, ha az ingatlanon legalább két önálló lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Az egyébként gyakran praktikus konstrukció magában rejti az érdekellentétek, viták, így a jogviták lehetőségét, hiszen a tulajdonostársak eltérő céljai és eltérő vagyoni helyzete gyakran jár azzal, hogy nem tudnak a tulajdonosok megegyezni arról, hogy milyen felújítási munkákat végezzen el a társasház.

A közös és külön tulajdonban álló épületrészek fizikai kapcsolódásából eredően ugyanakkor a közös tulajdon állapota hatással van a külön tulajdonban álló helyiségekre is, ebből adódóan pedig az a tulajdonostárs, akinek a saját lakására negatív hatással járt egy társasházi közös tulajdonban remélt felújítás elmaradása, érezheti úgy, hogy ezzel ő kárt szenvedett. Kérdés azonban, hogy ezt a kárt a társasházközösség köteles-e megtéríteni. A Kúria Pfv. III. 20.129/2014. sz. ítélete fontos iránymutatást tartalmaz ebben a tárgykörben.

Az ítéleti tényállás szerint egy ingatlanon három lakóépület áll: egy 120 lakásos, egy 2 lakásos és egy 6 lakásos ház, a házak egy társasházként vannak nyilvántartva. Felperesnek a hatlakásos épületben volt két lakása, melyeket egybenyitott és azokat egy, a lépcsőház felőli oldalon lévő szoba kivételével iroda céljára használta, e szobát pedig bérbeadás útján hasznosította.

„A perbeli lakóház mintegy 100 éve épült. Az épület térelhatároló szerkezeteinek állapota rossz; a teherhordó falakon repedések vannak, a külső falfelületek a karbantartás hiánya miatt leromlottak, a tetőszerkezet is felújításra szorul. Mindegyik lakáshoz téglából épült kémény tartozik. A lakásokat gázkonvektorokkal fűtötték. A füstgázokat a bérbeadás útján hasznosított szoba kivételével a falba vágott nyílásokon vezették a szabadba. A bérbe adott szoba füstcsöve a kéménybe volt bekötve. Ez a kémény az égéstermékektől eldugult.” A kémény tisztításakor „a kéményseprő megállapította, hogy a kémény csak béléscső elhelyezése esetén alkalmas gázüzemű fűtőberendezés égéstermékeinek elvezetésére. A szoba gázzal való fűtési lehetőségének kizártsága folytán a szóban lévő helyiség bérbeadással való hasznosíthatósága sem volt lehetséges.”

A fent említett szoba homlokzati és lépcsőház felőli falának belső felületén a fűtetlenség miatt a festés és a vakolat is károsodott, ugyanis a fal felülete egyes helyeken a harmatponti hőmérséklet alá csökkent és ott a pára kicsapódott. A tetőhéjazat hibái miatt felperes egyéb szobáinak mennyezetén beázási nyomok keletkeztek. A társaság közgyűlése úgy határozott, hogy a kémények béléscsövezése a lakástulajdonosok feladata, mert az az egyes lakástulajdonosok érdekeit szolgálja.

A felperes keresetében a bérbeadás elmaradása miatt elamardt haszon jellegű kárt, továbbá a keletkezett hibák miatt javítási költség és értékcsökkenés megtérítését kérte. A társasház alperes a kereset elutasítását kérte arra tekintettel, mert „a közgyűlés határozatának megfelelően a gázüzemű fűtőberendezések füstgázelvezetését mindegyik tulajdonos maga oldotta meg; volt aki béléscsöveztette a kéményt, volt aki ún. parapet fűtést alakított ki. Vitatta, hogy a lakás beázott volna; mert a tető közvetlen beázással fenyegető hibáit mindig haladéktalanul kijavíttatta. Előadta, hogy a ház teljes felújítása gazdaságosan nem végezhető el. A 100 éves épület bontásra érett. A 120 lakásos épület lakástulajdonosai nem is szavaznák meg a felújítás költségeit. A felperest az épület rossz állaga miatt kártérítés azért sem illeti meg, mert a ház akkor is rossz állapotban volt amikor a felperes a tulajdonjogát szerezte.”

Az elsőfokú bíróság álláspontja az volt, hogy az azonnali beavatkozást igénylő, tehát életveszélyt okozó, vagy az épület állagát károsító, a rendeltetésszerű használatot lényegesen akadályozó hibák kijavításának elmulasztása eredményezheti a társasházközösség szerződésen kívül okozott károkért való felelősségét. Egyéb munka elvégzésére a közösség csak akkor köteles, ha a társasházközösség tagjai a költségeket viselik. Az elsőfokú bíróság szerint a kémények béléscsövezete nem a karbantartás körébe tartozó hibaelhárítási munka, hanem korszerűsítési munka, erről a közgyűlés azt a döntést hozta, hogy a lakástulajdonosok a béléscsövezést saját költségükön végezhették el. A felperes a közgyűlési határozatot a 60 napos határidőben nem támadta meg, ezért annak jogszerűségét már nem kifogásolhatja. A felperes bérbeadás megszűnése miatt előterjesztett igénye kapcsán a bíróság szerint a felperes nem tett eleget kárenyhítési kötelezettségének, hiszen a béléscsövezést saját költségén nem végeztette el, amely elvégzése esetén csak ennek költségeivel kellett volna kárként számolnia, és az igénybejelentéssel is több évet késlekedett. A bíróság a beázással kapcsolatos károk vonatkozásában azonban megállapította alperes felelősségét, mert azok a karbantartási kötelezettség megszegésével okozati összefüggésben álltak.

A másodfokú bíróság a valamennyi kártípusban megállapította alperes felelősségét, mert azok álláspontja szerint a karbantartási kötelezettség elmulasztásával álltak összefüggésben. Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. A Kúria a felülvizsgálati kérelmet alaposnak találta.

A Kúria álláspontja szerint téves a másodfokú ítélet azon megállapítása, hogy „az épület állagából adódóan az épületen elvégzendő helyreállítási munkák nem különíthetők el egyértelműen karbantartási és felújítási munkákra, ezért a munkák elvégzésének elmulasztása miatt a felperest a lakások forgalmi értékének csökkenésében megnyilvánuló kár érte”, amit az alperes neki megtéríteni köteles. A társasházközösség tagjai között „a Tht. és az abban nem szabályozott kérdésekben a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályaiban meghatározott tartalmú törvényes kötelmi viszony áll fenn. A társasház közösség tagjának jogait és kötelességeit a törvény szabályai állapítják meg; a társasház közös tulajdonban lévő részeivel kapcsolatos jogainak is a törvény előírásainak megfelelőn szerezhet érvényt.”

„A Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontja szerint a közgyűlés kizárólagos határkörében határoz a közös tulajdonban álló épületrészek fenntartásáról. A Tht. 56. § 2. pontja fenntartásnak az üzemeltetést, valamint a karbantartási és a felújítási munkákat minősíti. A Tht. 56. § 2.3. pontja értelmében felújítási munka az épület egészére illetve egy vagy több főszerkezetére kiterjedő időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási, építési , szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot -megközelítőleg vagy teljesen- helyreállítják illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A tetőszerkezet, cserépfedés, a tetőbádogozás cseréje, a homlokzati falak vakolása és festése felújítási munkáknak minősülnek, amelyek elvégzésének szükségességéről a Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontja értelmében a közgyűlés jogosult dönteni.”

„A felperesnek lehetősége van a felújításról való döntésre vonatkozó javaslatot a közgyűlés elé terjeszteni és a közgyűlés esetleges elutasító határozatát a bíróságon megtámadni. A felperes tehát a felújítás elvégzését igényelheti és nem kártérítést követelhet az elavult épület leromlott állapota miatt.”

Álláspontom szerint ez a legfontosabb megállapítása az ítéletnek: tehát a Kúria álláspontja szerint a tulajdonostárs akként tudja igényét érvényesíteni, hogy a közgyűlés elé viszont a felújítással kapcsolatos javaslatát és elutasító döntés esetén a határozatot a bíróságon megtámadja. Ennek az elmulasztása tehát a fenti eseti döntés helyes értelmezése szerint azzal jár, hogy a társasházzal szemben kárigényt előterjeszteni nem lehet.

Az eseti döntés megállapításai szerint „az avultság miatti csökkentértékűség az egész közösséget érinti és az nem tekinthető részben sem a közösség által jogellenes magatartással a felperesnek okozott kárnak. A felújítás elhatározása vagy bíróság által történő elrendelése esetén természetesen a felújítás költségeit a tulajdonostársaknak viselniük kell, arra azonban nincs lehetőség, hogy egyes tulajdonostársak a felújítás elmaradása miatt a többiektől kártérítést kapjanak.”

Az esetleges kérdéseket, észrevételeket a tarczayaron@freemail.hu címen várom.