A társasház különleges tulajdoni forma: legalább két önálló egység (lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) külön tulajdonban, míg az ingatlan többi része a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Ez a forma szükségképpen azzal jár együtt, hogy több, esetenként esetleg nagy számú család él igen közel egymáshoz, ez a helyzet pedig rengeteg vitát eredményezhet.

Gyakori konfliktushelyzet az, amikor az egyik lakó nagyobb számú állatot tart a lakásában. Felmerült a kérdés a bírói gyakorlatban, hogy a társasház a házirendjében az állattartást korlátozhatja-e.

A törvény kimondja, hogy a szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően (A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 17. § (1) a) pont).

A Kúria pedig a BH 2018.9.254. számon közzétett eseti döntésében kimondta, hogy ez alapján a szabályok alapján a társasházközösségnek széles körű jogosítványai vannak a külön tulajdonú ingatlanrészben (jellemzően természetesen lakásban) folytatott állattartás szabályozása körében.

Az adott esetben a tulajdonosnak egy idős hozzátartozója élt a lakásban és nyolc spánielt tartott, a társasházi közgyűlés által elfogadott új házirend azonban legfeljebb két kutya tartását engedte meg. Az új házirendet elfogadó társasházi határozatot támadta meg a tulajdonos és a bent lakó hozzátartozó a bíróságon.

A bent lakó, de nem tulajdonos személy részére a törvény nem ad lehetőséget a határozat megtámadására, így nem meglepően az ő keresetét elutasította a bíróság, a tulajdonos keresete vonatkozásában azonban – ellentétes alsőbb fokú bírósági döntések után – a Kúriának kellett kimondania a végső szót.

A Kúria rámutatott, hogy az állatok védelméről, illetve a kedvtelésből tartott állatok tartásáról létezik törvényi, illetve kormányrendeleti szintű szabályozás, illetve ezek felhatalmazása alapján léteznek önkormányzati szabályok is, de ezek nem tartalmaznak külön előírásokat a társasházakban tartható állatok köréről. Ez a kérdés ugyanis a tulajdonosok autonómiájának körébe tartozó kérdés.

A társasházi törvény külön rendelkezik arról, hogy a szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait. Abból azonban, hogy a fenti felsorolás nem említ más, a lakóközösség nyugalmát zavaró magatartásokat, nem következik, hogy azok nem szabályozhatóak. Bár az nem fér össze a tulajdonosi autonómiával, hogy valamely használati mód gyakorlásához a tulajdonosnak előzetes engedélyre legyen szüksége, de a használatot korlátozó szabályok akkor sem feltétlenül jogellenesek, ha a meglévő jogszabályoknál bizonyos kérdésekben szigorúbb szabályokat írnak elő.

A felperes arra hivatkozott a perben, hogy neki, mint kisebbségben maradt tulajdonostársnak lényeges érdekét sérti a kifogásolt szabályozás, így a bíróságnak össze kellett mérnie a társasházközösség érdekeit a tulajdonostárs érdekeivel. Egyrészről a felperes eleve közvetett érdeksérelemre hivatkozott, hiszen nem ő maga, hanem a hozzátartozója él az ingatlanban. Emellett városi körülmények között nagyobb számú állat tartása már tipikusan meghaladja a tulajdonostársak tűrési kötelezettségét, szemben azzal, amikor valaki csak egy-két állatot tart a lakásban, ami még általában nem kifogásolható.

A fentiek alapján a Kúria álláspontja szerint a társasház határozata jogszerű volt.

A kérdéseket, észrevételeket a tarczayaron@freemail.hu címen várom.